Es geht um einen einzigen Absatz, aber der hat es in sich. In einem Gestattungsvertrag, den Tele Columbus 2024 mit der Hausverwaltung einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen hat, verpflichtet sich der Eigentümer, über zehn Jahre kein zweites Kabel- oder Glasfasernetz im Gebäude zuzulassen. Laufzeit bis 2034. inside digital liegt der Vertrag exklusiv vor. Und er zeigt, wie eng die Spielräume einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden können, wenn sie unterschreibt.
Die Klausel im Wortlaut
Ein Gestattungsvertrag regelt, dass ein Netzbetreiber in einem fremden Haus seine Technik betreiben darf. Üblich, seit es Kabelfernsehen gibt. Neu ist der Anlass: Seit dem Ende des Nebenkostenprivilegs im Sommer 2024 stehen solche Verträge unter besonderer Beobachtung. Denn eigentlich sollten Bewohner seither freier wählen können, worüber sie fernsehen und ins Internet gehen.
Der entscheidende Satz aus Ziffer 3.1 des Vertrags lautet: „Während der Vertragslaufzeit wird der Gestattungsgeber auf bzw. in seinen Vertragsliegenschaften keine weiteren Empfangsanlagen und/oder Breitbandkabelanlagen (HFC-/Koaxialkabelnetz) sowie während des Festzeitraumes keine LWL-Hausverteilnetze errichten und/oder betreiben. Er duldet, soweit rechtlich zulässig, auch nicht die Errichtung und/oder den Betrieb solcher Empfangsanlagen und/oder Breitbandkabelanlagen durch Dritte.“
Übersetzt: HFC steht für das klassische Koaxial-Kabelnetz, LWL für Lichtwellenleiter, also Glasfaser. Der Eigentümer verpflichtet sich, im Haus weder selbst ein konkurrierendes Netz zu bauen noch den Bau durch einen anderen Anbieter zu dulden. Nicht nur beim Fernsehen. Auch bei der Glasfaser.
Das sind die Ausnahmen
Allerdings enthält derselbe Vertragsabschnitt eine wichtige Einschränkung. Eine Verletzung der Exklusivität liegt demnach nicht vor, wenn Tele Columbus oder der Gestattungsgeber aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, höchstrichterlicher Rechtsprechung oder einer rechtskräftigen beziehungsweise vollstreckbaren gerichtlichen oder behördlichen Entscheidung zur Duldung verpflichtet sind. Auch Mitnutzungsansprüche Dritter werden im Vertrag ausdrücklich berücksichtigt.
Der Vertrag nimmt zudem einige Wege ausdrücklich aus: DVB-T2 über eine Zimmerantenne, ein vorhandenes Kupfer-Telefonnetz, bereits installierte Satellitenanlagen. Und die ganze Verpflichtung steht unter dem Vorbehalt „soweit rechtlich zulässig“. Besteht zugunsten eines Dritten ein gesetzlicher Duldungsanspruch, greift die Exklusivität insoweit nicht. Genau an der praktischen Bedeutung dieser Einschränkungen entzündet sich der Streit.
Wichtig für das Verständnis sind zwei Ebenen. Die Netzebene 3 ist der Hausanschluss, also die Leitung bis ins Gebäude. Die Netzebene 4 ist die Verkabelung im Haus, vom Keller bis in die einzelne Wohnung. Die Klausel zielt vor allem auf diese hausinterne Ebene.
Warum der Fall brisant ist
Das Nebenkostenprivileg erlaubte es Vermietern jahrzehntelang, die Kabelgebühren pauschal über die Betriebskosten auf alle Mieter umzulegen. Auch auf die, die den Anschluss nie nutzten. Damit ist Schluss. Die Umlage endete zum 30. Juni 2024, seit dem 1. Juli 2024 ist sie nicht mehr möglich. Beschlossen wurde das schon mit der TKG-Novelle, die im Dezember 2021 in Kraft trat. Das erklärte Ziel des Gesetzgebers: mehr Wettbewerb, mehr Wahlfreiheit für die Bewohner.
Und nun ein Vertrag, der eine WEG bis 2034 an einen Anbieter bindet. Ein Sonderkündigungsrecht gibt es in dieser Konstellation nach Darstellung von Tele Columbus nicht. Wer einmal unterschrieben hat, kommt so schnell nicht wieder heraus.
Was die Verbraucherzentrale sagt
Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz hat sich auf Wunsch von inside digital den konkreten Vertrag angesehen und bewertet. In einer Stellungnahme gegenüber inside digital meldete man deutliche Vorbehalte an. Die Klausel werfe „erhebliche rechtliche und wettbewerbliche Bedenken“ auf, schreibt uns Verbraucherschützer Michael Gundall.
Zwei Punkte stehen im Zentrum. Erstens der Wettbewerb: Eine zehnjährige Bindung könne dazu führen, dass Bewohner über Jahre keinen Zugang zu besseren oder günstigeren Angeboten anderer Netzbetreiber bekommen. Zweitens die Rechtsform. Es bestünden „erhebliche Zweifel, ob eine zehnjährige Exklusivitätsbindung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Anforderungen des § 307 BGB genügt“, so die Verbraucherzentrale. § 307 BGB ist die Vorschrift, an der sich vorformulierte Vertragsklauseln messen lassen müssen. Die Klausel schränke die Freiheit des Eigentümers erheblich ein und könne ihn unangemessen benachteiligen.
Dahinter steht für die Verbraucherschützer ein grundsätzlicher Konflikt: Auf der einen Seite das bestehende Kabelnetz, das über lange Verträge abgesichert wird. Auf der anderen Seite die Glasfaser, die die Verbraucherzentrale als „die zukunftsfähige Telekommunikationsinfrastruktur“ einordnet. Langfristige Exklusivvereinbarungen dürften nicht dazu führen, dass Eigentümer und Bewohner über Jahre vom Infrastrukturwettbewerb ausgeschlossen werden.
Was Tele Columbus dagegenhält
Tele Columbus, im Verbrauchermarkt unter der Marke Pyur unterwegs, weist das zurück. Die Klausel sei „im Kontext der jeweiligen Gestattungs- und Investitionsmodelle zu sehen“ und diene der Wirtschaftlichkeit konkreter Ausbaumaßnahmen, teilt das Unternehmen gegenüber inside digital mit. Sie stehe „nicht im Widerspruch zum Grundsatz offener Netze“, so ein Sprecher des Unternehmens.
Tele Columbus begründet die lange Bindung insbesondere mit der Investitionssicherheit. Längere Laufzeiten dienten der „Refinanzierung erheblicher Infrastrukturinvestitionen in die Errichtung und den Betrieb von Gebäudenetzen“. Bei Modernisierungs- und Ausbauprojekten sei es üblich, den Gegenstand der Investition klar zu definieren, um Doppelstrukturen im Investitionszeitraum zu vermeiden.
Der Kern der Argumentation: Ein Vertrag könne gesetzliche Rechte Dritter gar nicht aushebeln. „Eine vertragliche Regelung der Tele Columbus kann und soll keine gesetzlichen Rechte Dritter aus dem TKG ‚aushebeln‘“, schreibt das Unternehmen auf die Frage, ob eine WEG damit bis 2034 keinen fremden Glasfaserausbau dulden dürfe. Und weiter, zur Frage nach einem faktischen Monopol auf der Netzebene 4: „Die Netzebene 4 ist in Deutschland daher kein exklusiv geschützter Bereich.“
Tele Columbus verweist dabei auf das Telekommunikationsgesetz. Der Hausanschluss über die Netzebene 3 bleibe nach § 134 TKG unberührt. Und weil die Klausel nur „soweit gesetzlich zulässig“ gelte, sei auch die hausinterne Verkabelung durch Wettbewerber nach § 145 Absatz 1 TKG vertraglich nicht eingeschränkt. Dritte dürften „bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen auch ohne Zustimmung des Gestattungsgebers oder der Tele Columbus FTTH-Infrastrukturen in privaten Liegenschaften errichten“. FTTH steht für Glasfaser bis in die Wohnung. Die Klausel sei daher kein Ausschluss von Wettbewerb, sondern eine Regelung im Rahmen eines konkreten Ausbau- und Betriebsmodells.
Auf die Frage, ob Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen vor Vertragsabschluss ausdrücklich darauf hingewiesen würden, dass die Klausel einen späteren FTTH-Ausbau durch Wettbewerber praktisch verhindern oder zumindest erschweren könne, verweist Tele Columbus auf die Vertragsverhandlungen. Alle Vertragsinhalte würden mit Eigentümern und Verwaltern besprochen und teilweise auch geändert. Häufig seien aufseiten der Wohnungswirtschaft sachverständige Vertreter oder Rechtsanwälte beteiligt, „sodass hier kein derartiger Aufklärungsbedarf besteht“, so das Unternehmen.
Im Berliner Haus wird der Fall real
Theorie bleibt das nicht. Nach Informationen von inside digital hat Tele Columbus bei der Eigentümergemeinschaft inzwischen selbst angefragt, ob der Anbieter im Objekt Glasfaser verlegen darf. Der Anbieter also, dessen Klausel fremde Glasfasernetze im Haus ausschließt, wollte dort selbst auf Glasfaser umsteigen.
Die WEG hat sich anders entschieden. Sie will den Glasfaserausbau mit der Deutschen Telekom machen, nicht mit Tele Columbus. Damit trifft die Klausel genau auf die Konstellation, für die sie geschrieben wurde: ein fremdes Glasfasernetz im Haus.
Der Beschluss fiel erst vor einigen Monaten. Welche Folgen er rechtlich hat, lässt sich deshalb noch nicht sagen. Erfahrungen oder Entscheidungen zu genau diesem Fall gibt es bislang nicht.
Was Gesetz und Praxis dazu sagen
Ein Blick ins Gesetz stützt die juristische Grundlinie von Tele Columbus. § 134 TKG nimmt dem Grundstückseigentümer tatsächlich das Recht, den Anschluss seiner Gebäude an ein Glasfasernetz zu verbieten. Und § 145 Absatz 1 TKG verpflichtet ihn, den Ausbau bis in die Wohnung zu dulden. Auf dem Papier kann ein Wettbewerber also unter Umständen ins Haus, ganz gleich, was im Gestattungsvertrag steht.
Nur ist das eben die halbe Geschichte. Der Duldungsanspruch nach § 145 ist an Bedingungen geknüpft, etwa an die Zustimmung des betroffenen Bewohners, und die Reichweite der Vorschrift ist vor Gericht umstritten. In der Praxis heißt das: Ein anderer Anbieter muss von der Klausel wissen, trotzdem investieren und seinen Zugang im Zweifel Fall für Fall durchsetzen. Das kann abschrecken. Und genau darin sieht die Verbraucherzentrale die eigentliche Bremse, auch wenn die Klausel formal unter dem Vorbehalt des zwingenden Rechts steht.
Was das für dich bedeutet
Wohnst du in einer Eigentumswohnung oder sitzt du im Beirat einer WEG, ist der Fall ein Weckruf. Bevor eine Hausverwaltung einen Gestattungsvertrag unterschreibt, lohnt der genaue Blick auf die Exklusivklauseln. Drei Fragen helfen. Geht die Sperre über das Fernsehen hinaus? Nennt sie ausdrücklich auch Glasfaser, im Vertragsdeutsch LWL-Hausverteilnetze? Und wie lang ist die Bindung, gemessen an dem, was ihr euch an Wahlfreiheit offenhalten wollt?
Die Verbraucherzentrale rät, solche Klauseln vor der Unterschrift prüfen zu lassen. Steht schon eine Unterschrift unter dem Vertrag, bleibt der Weg über die gesetzlichen Duldungsansprüche. Bequem ist er nicht.
Unter dem Strich zeigt der Berliner Fall, wie sehr zwei Ziele aneinandergeraten. Der Schutz von Investitionen ins Kabelnetz durch das Unternehmen auf der einen Seite. Der politisch gewollte Glasfaserwettbewerb auf der anderen. Wer am Ende recht behält, ist noch nicht entschieden. Bis dahin gilt der schlichte Rat: lesen (und verstehen), was man unterschreibt.
