EU-Sanierungspflicht kommt – doch anders als geplant

Die bisherigen Pläne des Europäischen Parlaments sahen strenge Richtlinien für Gebäude innerhalb der nächsten Jahre vor. Bis zum Jahr 2030 war vorgesehen, dass sämtliche Wohngebäude mindestens den Energiestandard „E“ aufweisen sollten. Dieser hätte bis zum Jahr 2033 erneut auf die Energieeffizienzklasse „D“ angehoben werden sollen. Zahlreiche Wohngebäude in Deutschland erfüllen diese Standards bisher nicht. Immobilienbesitzer fürchteten daher einen hohen Wertverlust bei ihren Gebäuden. Viele hätten sich die damit verbundenen Sanierungskosten schlicht nicht leisten können. Jetzt sind neue Änderungen an der EU-Sanierungspflicht beschlossen worden.

EU-Sanierungspflicht: Durchschnittswerte statt Einzelbetrachtung

Die von der EU geplante Reform der Gebäuderichtlinie wurde nun deutlich abgeschwächt. Anstatt auf den bisher angestrebten Werten für Einzelgebäude zu verharren, konnten sich die EU-Kommission, Rat und Parlament inzwischen auf eine andere Variante einigen. Hätten die verhandelnden Parteien hier kein Ergebnis erzielt, wäre die Reform auf die Zeit nach den Europawahlen im Juni 2024 vertagt worden. Eine vollständige Entwarnung für Immobilienbesitzer ist die neue Fassung der EU-Sanierungspflicht jedoch nicht. Obwohl Gebäude nicht mehr als einzelne Immobilien betrachtet werden, sondern der Immobiliensektor in Zukunft im Durchschnitt Ziele erreichen muss, bleibt dahinter ein gewisser Sanierungsdruck.

Jedes Land sortiert seinen Gebäudebestand in zwei Teile, die 43 Prozent mit den höchsten Energieverbräuchen werden dabei als ‚worst performing buildings‘ definiert. 55 Prozent der Energieeinsparungen durch Renovierungen möchte man gezielt in diesem Bereich erzielen. Unter welchen Bedingungen das für Gebäudebesitzer geschehen soll, ist bisher unklar. Es ist nicht verwunderlich, dass die Wohngebäude dabei im Fokus der EU bleiben. Schließlich entfallen rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und 36 Prozent aller Treibhausgasemissionen in Europa allein auf den Gebäudesektor. Das Einsparpotenzial ist somit groß. Wer die Kosten dafür letztlich tragen soll, ist jedoch unklar. Bereits in den vergangenen Monaten verloren Immobilien in Deutschland deutlich an Wert.

Viele Faktoren fördern den Wertverlust von schlecht isolierten Bestandsbauten

Besonders stark war der Preisverfall in ländlichen Gebieten bei Bauten mit schlechten Energiestandards. Dieser Effekt dürfte durch die EU-Pläne dennoch verstärkt werden. Zu viele Fragen über die geforderten Sanierungen bleiben offen, sodass Immobilien mit schlechten Energiewerten schnell unattraktiv auf Käufer wirken. In Kombination mit den steigenden Zinsen zur Finanzierung von Immobilienkäufen werden sich viele Hausbesitzer wohl mit einem Wertverlust ihrer Wohngebäude arrangieren müssen. Bisher saniert man nur wenige Gebäude großzügig, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen.

In den meisten Fällen sind die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen dabei höher als der Anstieg des zu erwartenden Verkaufspreises. Allein um den ursprünglich von der EU vorgesehenen Mindeststandard zu erreichen, müssen nach Schätzungen von „Haus und Grund Deutschland“ Sanierungskosten von 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt werden. Ein Einfamilienhaus mit rund 100 Quadratmetern verursacht so schnell Kosten von 100.000 bis 150.000 Euro. Da die Kosten für Handwerksleistungen und Baumaterialien dank der Inflation weiterhin steigen, könnte es in den nächsten Monaten sogar noch teurer werden, Gebäude zu modernisieren. Kaufinteressenten greifen somit bevorzugt zu Immobilien, die bereits einen gewissen Mindeststandard ohne weitere Renovierungsarbeiten bieten. Um alte und renovierungsbedürftige Gebäude loszuwerden, müssen Besitzer künftig womöglich noch härtere Werteinbußen verkraften. Je härter die Bedingungen der EU-Richtlinie für Immobilienbesitzer dabei ausfallen, desto größer der Effekt auf den Immobiliensektor.