Eine böse Überraschung lauert hinter der neuen EU-Gebäuderichtlinie, die bis Ende Mai in nationales Recht gegossen wird. Das erklärte Ziel lautet, den Energiehunger von Wohngebäuden europaweit um satte sechzehn Prozent zu drosseln. Im Visier stehen dabei vor allem alte Bauten mit unzureichender Isolierung, die sprichwörtlich Energie zum Fenster hinausheizen. Auch wenn es keinen pauschalen und sofortigen Zwang zur Kernsanierung gibt, zieht der Gesetzgeber die Daumenschrauben für Eigentümer in den kommenden Jahren spürbar an. Strengere Standards, präzisere Nachweispflichten und neue Vorgaben zwingen Vermieter über kurz oder lang zu einem umfassenden Umbau für ihre Immobilien. Und wie bei jedem extrem teuren Upgrade stellt sich am Ende unweigerlich die entscheidende Frage nach der endgültigen Finanzierung. Dummerweise könnte ein großer Teil dieser Kosten direkt auf deiner Miete landen.
Wenn das Zuhause eine Sanierung bekommt
Tauscht dein Vermieter lediglich alte kaputte Fenster gegen identische neue aus, fällt das unter die gewöhnliche Instandhaltung. Alles, was der reinen Instandhaltung der Immobilie dient, stellt Kosten dar, die der Besitzer komplett aus eigener Tasche zahlen muss. Spannend und potenziell teuer wird es bei echten energetischen Verbesserungen. Bekommt dein Wohnhaus eine dicke, frische Dämmung an der Fassade oder eine hochmoderne Heizanlage im Keller verpasst, spricht man von einer „echten Modernisierung.“
In diesem speziellen Fall erlaubt der Gesetzgeber, bis zu acht Prozent der entstandenen Kosten jährlich auf deine Kaltmiete umzulegen. Staatliche Fördermittel, die der Eigentümer kassiert, muss er vorher zwingend von dieser Gesamtsumme abziehen. Dennoch kann ein solches umfangreiches Effizienzupgrade deine monatlichen Fixkosten spürbar und dauerhaft in die Höhe treiben. Denn wenn strengere Vorgaben Vermieter zum Handeln zwingen, werden die Kosten, die sie auf deine Miete umlegen können, auch vermehrt dort landen. Dabei handelt es sich keineswegs um kleine Beiträge.
Gebäude mit weniger Wohneinheiten tendenziell benachteiligt
Betragen die Modernisierungskosten bei einem kleineren Gebäude etwa 60.000 Euro, sind acht Prozent davon 4.800 Euro jährlich. Bei vier Wohneinheiten wären das 1200 Euro pro Jahr je Wohnung. Für jeden einzelnen Mieter somit 100 Euro mehr pro Monat. Gerade bei weniger Wohneinheiten können deutlich höhere Belastungen für Mieter drohen, wenn die Gesamtkosten für die Sanierung anfallen.
Etwas besser sähe es bei einem Mehrfamilienhaus mit sieben gleichen Wohneinheiten aus. Bei einer Modernisierung von 100.000 Euro, landen 8 Prozent bei 8.000 Euro pro Jahr. Allerdings würden nur um die 95 Euro monatlich bei jedem einzelnen Mieter landen, obwohl die Kosten insgesamt höher sind. Letztlich hängt es stark von der genauen Anzahl der Wohneinheiten im Verhältnis zu den Modernisierungskosten ab, wie teuer die Mieterhöhung im Einzelfall ausfällt. Doch wer in einem schlecht isolierten Gebäude lebt, kann sich schon jetzt auf Verteuerung einstellen.
Ein kleiner Trostpreis: Zumindest die Heizkosten könnten durch solche Maßnahmen zugleich sinken. Wie stark, hängt jedoch davon ab, wie sinnvoll die ergriffenen Maßnahmen des Vermieters sind. Je sinnvoller die Maßnahme im Vergleich zu den zusätzlichen Kosten, desto eher kann auch ein Mieter mit einem positivem Ergebnis herausgehen. Bei meinem Objekt, hat allein der Wechsel auf die Wärmepumpe die Heizkosten im Schnitt um 50 Euro monatlich gesenkt – weitere Vorteile durch die eigene PV-Anlage noch nicht eingerechnet.
Mieterhöhung: Dieser integrierte Überlastungsschutz greift
Zum Glück gibt es einen fest eingebauten Schutzmechanismus gegen völlig astronomische Mietsteigerungen, der dich vor dem Ruin bewahrt. Die sogenannte Kappungsgrenze fungiert als verlässlicher Deckel für deine monatlichen Ausgaben. Innerhalb von sechs Jahren darf deine Miete durch solche weitreichenden Maßnahmen um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen. Wohnst du aktuell in einer besonders günstigen Bleibe, greift der gesetzliche Schutz sogar schon bei zwei Euro.
Während du die Mehrkosten meistens direkt und schmerzhaft auf deinem Girokonto spürst, profitiert dein Vermieter oftmals auf eine völlig andere Weise. Er kann diese enormen Investitionen steuerlich geltend machen oder bequem über mehrere Jahre hinweg abschreiben. Es entsteht also ein gewisses finanzielles Ungleichgewicht, das du als Bewohner sehr genau im Blick behalten solltest.
Dein persönlicher Systemcheck
Bevor du eine deutlich höhere Miete klaglos akzeptierst, solltest du alle eingereichten Unterlagen einer gründlichen Fehleranalyse unterziehen. Prüfe wirklich penibel, ob die anstehende Modernisierung rechtzeitig, detailliert und formal absolut korrekt angekündigt wurde. Sehr oft schmuggeln sich versteckte Reparaturkosten in die finale Abrechnung, die dort rechtlich betrachtet absolut nichts zu suchen haben. Kontrolliere außerdem ganz genau, ob sämtliche staatlichen Zuschüsse transparent und vollständig abgezogen wurden.
Ein weiterer extrem wichtiger Indikator für deine finanzielle Zukunft ist der neue Energieausweis. Dieser wird bald europaweit auf eine sehr einheitliche Skala von A bis G genormt und muss bei Neuvermietungen zwingend offengelegt werden. Liegt dein aktuelles Gebäude im tiefroten Bereich der Skala, kannst du dich eigentlich schon jetzt auf kommende Sanierungsarbeiten einstellen. Gut zu wissen: Eine Mietminderung ist während der ersten drei Monate eines solchen Umbaus leider komplett gesetzlich ausgeschlossen. Nur bei einer wirklich extremen wirtschaftlichen Überlastung kannst du dich in seltenen Einzelfällen auf eine unzumutbare Härte berufen.
Anstatt Leute einfach leben zu lassen, wird alles reguliert, Vorschriften über Vorschriften.
Noch ein Grund EU nicht zu lieben und EU -Gegner zu sein.
Genau so bemerken es mittlerweile hunderttausende Carsten !!
Zum Glück haben wir ein tolles Leben genießen dürfen, Linksgrüne Tempeltänzer haben eine Menge versaut, genieße Dein Leben.
😎😎😇😇
sind gewählt worden, somit muss ja alles passen:-(